Comprar una propiedad en París como no residente ofrece la oportunidad de invertir en uno de los mercados inmobiliarios más codiciados del mundo. Sin embargo, es esencial comprender los diversos impuestos asociados a la propiedad de bienes inmuebles en Francia para garantizar el cumplimiento y una planificación financiera eficaz.
1. Impuestos locales sobre la propiedad
- Taxe Foncière (Impuesto sobre bienes inmuebles): Este impuesto anual grava a los propietarios, independientemente de si la propiedad está ocupada o alquilada. El importe se basa en el valor teórico de alquiler de la propiedad, ajustado anualmente para tener en cuenta la inflación y las diferencias regionales. La tasa varía en función de la ubicación y el tipo de propiedad. Por término medio, el impuesto sobre bienes inmuebles en París representa entre el 0,1% y el 0,2% del valor de mercado (valeur vénale) de un apartamento. En 2024, se prevé un aumento general de al menos el 3,9%, con subidas adicionales en algunas zonas en función de las decisiones de los ayuntamientos.
- Taxe d’Habitation (Impuesto de residencia): Históricamente, este impuesto se aplicaba a todas las propiedades. Sin embargo, a partir de 2021, se suprimió para las residencias principales. Para las segundas residencias, todavía se aplica, y algunas regiones pueden imponer gravámenes adicionales para hacer frente a la escasez de vivienda. El «Taxe d’Habitation» para una residencia secundaria en París podría representar entre el 0,6% y el 1% del valor de mercado de la propiedad, dependiendo de los valores catastrales de alquiler y los recargos.
2. Impuesto sobre la Renta de los Alquileres
- Impuesto sobre las rentas de alquiler: Los ingresos por alquiler se gravan al 20% para los no residentes con ingresos de hasta 27.478 euros y al 30% para los ingresos que superen este umbral. También se aplican las cargas sociales (prélèvements sociaux): 7,5% para los no residentes de la UE, el EEE o Suiza, y 17,2% para los residentes de otros países.
- Deducciones permitidas: Los gastos como mantenimiento, reparaciones, honorarios de administración de la propiedad e intereses de préstamos pueden deducirse de la renta imponible.
- Convenios de doble imposición: Francia tiene convenios fiscales con muchos países para evitar la doble imposición (por ejemplo, Estados Unidos o Reino Unido).
3. Impuesto sobre plusvalías
Al vender una propiedad, se aplica el Impuesto sobre las Plusvalías (CGT) a los beneficios obtenidos de la venta.
- Tipos impositivos: El tipo normal para los no residentes es del 19%. Puede aplicarse un recargo adicional del 2% al 6% a las ganancias superiores a 50.000 euros.
- Cargas sociales: Se fijan en el 7,5% para los no residentes procedentes de la UE, el EEE o Suiza, y en el 17,2% para los demás no residentes.
- Exenciones: La propiedad de inmuebles a largo plazo puede reducir la carga fiscal. Las propiedades poseídas durante más de 22 años están exentas del CGT básico, mientras que las cargas sociales quedan exentas después de 30 años.
- Convenios de doble imposición: Los convenios fiscales pueden mitigar la carga fiscal al permitir créditos en el país de residencia por los impuestos pagados en Francia.
4. Impuesto sobre el Patrimonio (Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI)
- Si el valor total de los bienes inmuebles en Francia supera los 1,3 millones de euros, está sujeto al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario francés, conocido como IFI. El impuesto es progresivo, comienza en el 0,5% y llega hasta el 1,5% para las propiedades valoradas en más de 10 millones de euros.
- Deducciones: Ciertas deudas, como los préstamos pendientes sobre la propiedad, pueden reducir la base imponible.
5. Convenios de doble imposición
- Francia tiene acuerdos con muchos países para evitar la doble imposición. Estos convenios determinan dónde deben pagarse los impuestos y pueden influir en la cuantía de los impuestos adeudados. Es aconsejable consultar estos acuerdos o buscar asesoramiento profesional para comprender plenamente sus obligaciones.
6. Requisitos de información
- Declaración fiscal para no residentes: Como no residente, los ingresos por alquiler y las plusvalías deben declararse a las autoridades fiscales francesas.
- Nombramiento de un representante fiscal: Los no residentes fuera de la UE/EEE pueden verse obligados a designar un representante fiscal para cuestiones fiscales, especialmente cuando venden una propiedad.
Conclusión
Poseer una propiedad en París como no residente conlleva obligaciones fiscales específicas, incluidos los impuestos locales sobre la propiedad, el impuesto sobre la renta de los ingresos por alquiler, el impuesto sobre las plusvalías y, potencialmente, el impuesto sobre el patrimonio. Entender estos impuestos y mantenerse informado sobre cualquier cambio es crucial para el cumplimiento y la planificación financiera eficaz. En CAYMA Real Estate, le ayudamos a navegar por estas complejidades, proporcionando una orientación clara y adaptada a las necesidades únicas de los propietarios no residentes.
