L’achat d’un bien immobilier à Paris en tant que non-résident offre la possibilité d’investir dans l’un des marchés immobiliers les plus recherchés au monde. Cependant, il est essentiel de comprendre les différentes taxes associées à la possession d’un bien immobilier en France afin d’assurer la conformité et une planification financière efficace.
1. Les impôts fonciers locaux
- Taxe Foncière: Cette taxe annuelle est prélevée sur les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient occupés ou loués. Le montant est basé sur la valeur locative théorique du bien, ajustée annuellement pour tenir compte de l’inflation et des différences régionales. Le taux varie en fonction de la localisation et du type de bien. En moyenne, la taxe foncière à Paris représente entre 0,1 % et 0,2 % de la valeur vénale d’un appartement. En 2024, une augmentation globale d’au moins 3,9 % est prévue, avec des augmentations supplémentaires dans certaines zones en fonction des décisions des municipalités.
- Taxe d’Habitation : Historiquement, cette taxe s’appliquait à tous les biens immobiliers. Cependant, à partir de 2021, elle a été supprimée pour les résidences principales. Pour les résidences secondaires, elle s’applique toujours, et certaines régions peuvent imposer des prélèvements supplémentaires pour faire face à la pénurie de logements. La Taxe d’Habitation pour une résidence secondaire à Paris peut représenter entre 0,6 % et 1 % de la valeur vénale du bien, en fonction des valeurs locatives cadastrales et des majorations.
2. Imposition des revenus locatifs
- Impôt sur les revenus locatifs: Les revenus locatifs sont imposés à 20 % pour les non-résidents dont les revenus ne dépassent pas 27.478 € et à 30 % pour les revenus supérieurs à ce seuil. Des prélèvements sociaux sont également appliqués : 7,5 % pour les non-résidents de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, et 17,2 % pour les résidents d’autres pays.
- Déductions autorisées: Les dépenses telles que l’entretien, les réparations, les frais de gestion immobilière et les intérêts d’emprunt peuvent être déduites du revenu imposable.
- Conventions de double imposition : La France a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition (par exemple, les États-Unis ou le Royaume-Uni).
3. Impôt sur les plus-values
Lors de la vente d’un bien immobilier, la Gain Capital Gains Tax (CGT) est prélevée sur le profit réalisé lors de la vente.
- Taux d’imposition: Le taux normal pour les non-résidents est de 19 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % peut être appliquée aux gains supérieurs à 50.000 €.
- Les charges sociales: Elles sont fixées à 7,5 % pour les non-résidents de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, et à 17,2 % pour les autres non-résidents.
- Exemptions: La propriété à long terme peut réduire la charge fiscale. Les biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans sont exonérés de la CGT de base, tandis que les charges sociales sont exonérées après 30 ans.
- Conventions de double imposition: Les conventions fiscales peuvent atténuer la charge fiscale en autorisant des crédits dans le pays de résidence pour les impôts payés en France.
4. Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI
- Si la valeur totale des biens immobiliers en France excède 1,3 million d’euros, elle est soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt est progressif, débutant à 0,5 % et atteignant jusqu’à 1,5 % pour les propriétés évaluées à plus de 10 millions d’euros.
- Déductions: Certaines dettes, telles que les prêts immobiliers impayés, peuvent réduire votre revenu imposable.
5. Conventions de double imposition
- La France possède des accords avec de nombreux pays afin de prévenir la double imposition. Ces accords précisent le lieu de paiement des impôts et peuvent influencer le montant des taxes à acquitter. Il est recommandé de consulter ces accords ou de solliciter l’avis d’un professionnel pour bien appréhender vos obligations.
6. Exigences en matière d’informations.
- Déclaration fiscale pour les non-résidents: En tant que non-résident, les revenus locatifs et les plus-values doivent être déclarés à l’administration fiscale française.
- Désignation d’un représentant fiscal: Les non-résidents hors UE/EEE peuvent être tenus de désigner un représentant fiscal pour les questions fiscales, notamment lors de la vente d’un bien immobilier.
Conclusion
Posséder un bien immobilier à Paris en tant que non-résident entraîne des obligations fiscales spécifiques, notamment les taxes foncières locales, l’impôt sur les revenus locatifs, l’impôt sur les plus-values et, éventuellement, l’impôt sur la fortune. Comprendre ces impôts et rester informé de tout changement est essentiel pour respecter les règles et planifier efficacement ses finances. Chez CAYMA Real Estate, nous vous aidons à naviguer dans ces complexités en vous fournissant des conseils clairs et adaptés aux besoins uniques des propriétaires non-résidents.
